Zwischen Wohnraummangel und Bauturbo: Was sich im Westen verändert

Bevor es kompliziert wird, beginnt es einfach: 10.000. So viele Wohnungen sollen in Hamburg pro Jahr genehmigt werden. Man könnte auch sagen, sie müssen genehmigt werden, denn immerhin handelt es sich beim Wohnen um das fundamentale Grundbedürfnis des Menschen. Dieses Bedürfnis ist bekanntlich immer schwerer zu erfüllen. Die Mieten in nahezu allen deutschen Städten kennen nur eine Richtung: nach oben. Die maximal 30 Prozent, die ein Haushalt Empfehlungen zufolge von seinem Einkommen für Wohnen aufwenden sollte, sind vielfach zu einer unrealistischen Größenordnung geworden. Höhere Prozentsätze aber sorgen für neue Probleme: Denn das Geld, das vom Wohnen absorbiert wird, steht nicht mehr für andere Dinge wie die Altersvorsorge zur Verfügung.

Die eingangs erwähnten 10.000 Wohnungen sollen genau solche Zwangslagen mindern. Fakt ist, dass die Stadt ihr Ziel seit 2016 viermal erreicht hat, zwischen 2018 und 2022. Seitdem gab es aber nur zwischen 5.404 und 6.734 Genehmigungen pro Jahr.

Der Senat bekräftigt das Ziel: An den 10.000 Wohnungen wird nicht gerüttelt.

Die Gründe hierfür sind vielfältig: Bereits während der Pandemie zeigten sich erste Störungen. Lieferketten gerieten ins Stocken, Baustoffe verteuerten sich erheblich und viele Unternehmen kämpften mit Fachkräftemangel. Ab 2022 verschärfte der russische Angriff auf die Ukraine die Lage zusätzlich. Die Energiepreise stiegen stark an, Kredite verteuerten sich infolge der Zinswende und viele Kalkulationen gerieten ins Wanken. Vertreter der Wohnungswirtschaft sprachen damals bereits von einer „Mission Impossible.“ Der Senat aber bekräftigt das Ziel: An den 10.000 wird bisher nicht gerüttelt. Es gibt vielmehr Bemühungen und Maßnahmen, die das Bauen in Hamburg trotz der geschilderten Hindernisse beschleunigt.

Bauturbo und Hamburg-Standard

Zwei zentrale Elemente sind der „Bauturbo“ und der „Hamburg-Standard“. Der Turbo zielt auf die erwähnte Bürokratie, die sich für Baugenehmigungen besonders viel Zeit nimmt. Normalerweise läuft Wohnungsbau in Deutschland oft nach folgendem Muster: Ein Investor oder eine Genossenschaft möchte bauen, doch der Bebauungsplan erlaubt die gewünschte Höhe nicht, die Nutzung passt nicht exakt oder für Änderungen wären langwierige Verfahren nötig. Dann beginnt häufig ein jahrelanges Hick-hack mit Planänderungen, Beteiligungen und Gutachten. Der Bauturbo erlaubt Städten nun unter bestimmten Voraussetzungen, von planerischen Regeln abzuweichen, wenn dadurch Wohnungsbau schneller möglich wird. Der Paragraf gilt bis Ende 2030 mit dem Ziel: Nachverdichtung, Aufstockungen und Neubauten in bereits besiedelten Bereichen. Kritiker sehen jedoch Risiken. Umweltverbände und Teile der Opposition warnen, dass klassische Stadtplanung ausgehöhlt werde.

Das zweite Instrument zu mehr Wohnungen ist der Hamburg-Standard. Es handelt sich hierbei um ein Regelwerk, dass bei nahezu jedem Bauteil fragt: Muss das sein? Ein Pilotprojekt in Niendorf illustriert dies: Dort wurde die Deckenstärke von 20 auf 16 Zentimeter reduziert, weil man statt eines erhöhten nur den gesetzlich nötigen Schallschutz zugrunde legte. Ergebnis: weniger Beton, geringere Kosten und weniger CO₂-Verbrauch – nach Angaben des Projekts rund 120.000 Euro Einsparung allein dadurch. Die Aussage der Beteiligten: Im Alltag würden Bewohner den Unterschied kaum bemerken, da die Konstruktion trotz geringerer Materialstärke praktisch weiterhin gute Werte erreiche.

Letztlich geht es bei beiden Maßnahmen also um Pragmatismus und Ergebnis versus totale Sicherheit durch Regulierung und Stillstand. Und natürlich muss die Frage nun lauten: Wirken Hamburg-Standard und Bauturbo? Fachleute bejahen das, besonders in Bezug auf den Turbo, der seit Oktober 2025 in Kraft ist. Laut Stadt wurden allein in den ersten vier Monaten 746 Baugenehmigungen und Bauvorbescheide auf dieser Grundlage bearbeitet: darunter 405 genehmigte Wohnungen und 341 positiv beschiedene Wohneinheiten in Bauvoranfragen. Weitere rund 1.100 Wohneinheiten befanden sich Anfang 2026 bereits in Prüfung.

Und damit sind wir im Lokalen angelangt. Im Hamburger Westen gibt es derzeit eine Häufung ambitionierter Bauprojekte, die den Gesamttrend nicht unbedingt alleine ins Positive kippen, die aber das Gesicht einiger Nachbarschaften grundlegend verändern werden.

Bahrenfeld

Durch das Hamburger Sozialunternehmen Fördern & Wohnen entsteht in der Daimlerstraße in Bahrenfeld ein siebengeschossiger Neubau, der vor allem Menschen zugutekommen soll, die auf dem Wohnungsmarkt besondere Unterstützung benötigen. Für das Projekt werden insgesamt 83 Wohnungen in zwei Bauabschnitten realisiert. Das Wohnangebot ist für Ein- bis Fünf-Personen-Haushalte vorgesehen. Die ersten 33 Sozialwohnungen sollen voraussichtlich bereits Ende des Jahres bezugsfertig sein. Sechs davon werden vollständig barrierefrei gestaltet, weitere 27 barrierereduziert. Die Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts ist für August 2027 vorgesehen. Die Wohnungen bieten Wohnflächen zwischen 33 und 100 Quadratmetern und verfügen jeweils über einen Balkon oder eine Terrasse.

Auch energetisch setzt das Neubauprojekt auf Nachhaltigkeit: Das Gebäude wird nach dem KfW-Effizienzhaus-55-Standard errichtet und soll mit einer Photovoltaikanlage sowie Wärmepumpen ausgestattet werden. Auf dem rund 600 Quadratmeter großen Grundstück entsteht zudem ein begrünter Innenhof mit Spielgeräten und Sandflächen für Kinder. Der Neubau profitiert von seiner guten Lage zwischen den Bahnstationen Ottensen und Bahrenfeld. Quartierprojekte wie die Kolbenhöfe oder das Gebiet rund um die Gasstraße befinden sich in fußläufiger Entfernung und bieten zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und neue Infrastruktur. Zudem liegt die Max-Brauer-Schule in Sichtweite.

„Das Neubauvorhaben Daimlerstraße ist ein gelungenes Beispiel dafür, wie Hamburg auf das städtische Wachstum reagiert und gleichzeitig Menschen unterstützt, die es auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer haben“, erklärt Funda Gür, Staatsrätin der Sozialbehörde sowie Aufsichtsratsvorsitzende von Fördern & Wohnen. „Ich bin zuversichtlich, dass dieser Neubau den Stadtteil bereichern und noch vielfältiger machen wird. F&W wird als Sozialunternehmen eine sozialverträgliche Vermietung an vordringlich Wohnungssuchende sicherstellen.“ Auch Dr. Arne Nillson, Sprecher der Geschäftsführung von Fördern & Wohnen, unterstreicht die Bedeutung des Projekts: „Es ist unser Auftrag, in Hamburg Wohnraum für vordringlich wohnungssuchende Menschen zu bauen. Wir freuen uns, mit diesem Neubau in prägnanter Architektur und inmitten neuer Quartiersprojekte dazu beizutragen, dass Menschen ein Zuhause finden, die in Wohnungsnot sind.“

Die Wohnungen in der Daimlerstraße werden über die Fachstelle für Wohnungsnotfälle des Bezirks Altona vergeben, beispielsweise an Menschen mit Dringlichkeitsschein.

Derzeit verfügt Fördern & Wohnen über rund 1.700 Mietwohnungen im Bestand. Darüber hinaus befinden sich etwa 30 weitere Projekte in Planung oder bereits im Bau. Die Fertigstellungen sind zwischen 2026 und 2029 geplant. In Wandsbek und auf der Veddel entstehen bereits neue Quartiere für rund 700 Menschen. Dort sind unter anderem auch Angebote für Menschen mit Behinderungen sowie Ladenlokale vorgesehen.

Osdorf

Im Randbereich der Generalleutnant-Graf-von-Baudissin-Kaserne ist ein neues, grünes Wohnquartier geplant. Für die Teilflächen wurde im Rahmen eines städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerbs ein Siegerentwurf ausgewählt, der nun die Grundlage für das laufende Bebauungsplanverfahren „Osdorf 50“ bildet. Die Fläche befindet sich im Eigentum der Stadt und wird derzeit nur noch teilweise militärisch genutzt. Vorgesehen sind rund 400 preisgedämpfte Mietwohnungen zwischen Rugenbarg und Blomkamp, die vorrangig an Beschäftigte des Bundes im Rahmen der Wohnungsfürsorge vergeben werden. Falls dort kein Bedarf besteht, sollen die Wohnungen zu vergleichbaren Konditionen auf den freien Markt kommen.

„Das Projekt ist ein wichtiger Beitrag, wie bezahlbares Bauen und Wohnen möglich gemacht werden kann.“

Ergänzt wird das Quartier durch eine Kindertagesstätte. Geplant ist eine Struktur aus grünen Hofnachbarschaften: Vier Bestandsgebäude bleiben erhalten und werden um einen Hof gruppiert. Diese Grünfläche bildet das gemeinschaftliche Zentrum der Nachbarschaften und übernimmt zugleich eine lärmabschirmende Funktion gegenüber der Straße Rugenbarg. Zusätzlich sollen Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas umgesetzt werden, etwa durch begrünte Dächer und Versickerungsmulden zur dezentralen Regenwasserbewirtschaftung.

Das Bezirksamt Altona und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wollen die Planung nun gemeinsam mit den Architekturbüros weiter konkretisieren und die nächsten Schritte zur Umsetzung vorbereiten. Der Leiter des Bezirksamts Altona, Dr. Sebastian Kloth, betont dabei insbesondere die Bedeutung des Projekts für die Schaffung von bezahlbarem, klimaresilientem Wohnraum in gut eingebundener Lage. Auch Birgit Franke, BImA Hauptstellenleiterin Portfoliomanagement der Direktion Rostock, zeigt sich sehr erfreut über das Projekt: „Das Projekt ist ein wichtiger Beitrag, wie bezahlbares Bauen und Wohnen möglich gemacht werden kann. (…)“.

Schenefeld

Direkt gegenüber des Schenefelder Rathauses entstand über das vergangene Jahr aus einem alten Postverteilungszentrum eine Wohnfläche von insgesamt 2.900 Quadratmetern. Der Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG plant hier den Bau von insgesamt 52 Wohnungen mit bis zu vier Zimmern. Nachdem das Richtfest aufgrund des Wetters mehrmals verschoben werden musste, konnte Anfang Mai endlich der Richtspruch gesprochen werden. Ein Bauteam aus verschiedensten Nationen hat den Prozess, vom Abbruch der alten Post zu Beginn des letzten Jahres, bis zum Richtfest möglich gemacht. Holger Fehrmann, Vorstand des Wohnungsvereins Hamburg, betonte deshalb, „Ohne Migration läuft nichts auf den Baustellen in Deutschland“ und bedankte sich bei allen Beteiligten, die den Bauprozess vorangetrieben haben.

Dort, wo früher Post sortiert und frankiert wurde, steht jetzt ein Bauwerk, das neben freifinanzierten Wohnungen auch öffentlich geförderte Unterbringungen bieten soll. Ein Teil der Wohnungen wird voraussichtlich direkt von der Stadt Schenefeld genutzt: 15 Einheiten sollen künftig für die Unterbringung von Geflüchteten und wohnungssuchenden Menschen zur Verfügung stehen. Weitere 18 Wohnungen sind für den Weggefährten e. V. geplant, der dort inklusives Wohnen ermöglichen will. Das Konzept soll durch weitere 19 freifinanzierte Wohnungen zu einer Nettokaltmiete von 13,50 Euro pro Quadratmeter ergänzt werden. Geplant ist die Verteilung der Wohnungen auf elf Zweizimmerwohnungen, vier Dreizimmerwohnungen und vier Vierzimmerwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.375 Quadratmetern. Dazu kommen insgesamt 13 Stellplätze, die auf der Außenanlage entstehen sollen.

Mit einer Gesamtwohnfläche von 690 Quadratmetern und einer Nettokaltmiete von 6,80 Euro pro Quadratmeter gehören auch die geplanten Wohnungen für die Stadt Schenefeld zum Projekt des Wohnungsvereins. Für den Verein der Weggefährten sollen Wohnungen über 850 Quadratmetern Wohnfläche ebenfalls zu einer Nettokaltmiete von 6,80 Euro pro Quadratmeter bereitstehen, in denen Menschen mit und ohne Behinderung zusammenleben können. Dazu sind weitere 16 Gemeinschaftsräume geplant, die ein inklusives Zusammenleben fördern sollen. Jede Wohnung soll außerdem eine Einbauküche sowie einen Zugang zu entweder einem Balkon oder einer Terrasse bekommen.

Es ist bereits das dritte Richtfest, das die Stadt Schenefeld mit dem Wohnungsverein Hamburg feiern kann. Zuvor sind Wohnungen im Kreuzweg und in Borgfelde entstanden. Die ersten Einzüge sind bereits für Anfang Juni geplant. Bis zum ersten September sollen alle Wohnungen bezogen sein. Die Bewerbung auf eine Wohnung erfolgt dabei ausschließlich online. Es sind also nur noch wenige Wochen, bis der neu entstandene Wohnraum vollständig mit Leben gefüllt werden soll und hoffentlich schnell zu einem neuen Zuhause für die Bewohner wird.

Othmarschen

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens „Othmarschen 42“ entwickeln die Otto Wulff Projektentwicklung und der Altonaer Spar- und Bauverein (altoba) gemeinsam ein neues Wohnquartier in den Othmarscher Gärten. Das Projekt entsteht auf den Flächen des ehemaligen Sportplatzes am Othmarscher Kirchenweg. In Zusammenarbeit mit einer benachbarten Baugemeinschaft konnten bereits im Sommer 2025 die Erschließungsmaßnahmen für das Quartier umgesetzt werden, dass eine Kombination verschiedener Wohnformen vorsieht. Gleichzeitig wurde die Planung von insgesamt 21 Townhouses umgesetzt. Die Häuser verfügen über zwei Vollgeschosse, ein Staffelgeschoss sowie ein ausgebautes Kellergeschoss. Großzügige Fensterflächen, private Gartenanteile und eine zurückhaltende architektonische Gestaltung schaffen ein Wohnumfeld, das urbanes Wohnen mit Naturnähe verbindet. Auch Nachhaltigkeit spielt bei dem Projekt eine zentrale Rolle. Alle Townhouses sollen im Effizienzhausstandard 40 errichtet und mit Luft-Wasser-Wärmepumpen ausgestattet werden. Ergänzt wird das Energiekonzept durch Dachbegrünungen und Photovoltaikanlagen. Zudem ist eine Infrastruktur für Elektromobilität vorgesehen, die das nachhaltige Mobilitätskonzept des Quartiers unterstützt. Der Vertriebsstart der Townhouses ist für das zweite Quartal 2026 geplant, die Fertigstellung soll Ende 2027 erfolgen.

Zusätzlich zu den Townhouses entstehen in einem Mehrfamilienhaus 20 Kompaktwohnungen mit Wohnflächen zwischen 32 und 53 Quadratmetern. Dem Haus steht eine geteilte Tiefgarage mit 21 Stellplätzen zur Verfügung. Das Mehrfamilienhaus wurde bereits vollständig reserviert. Die altoba ergänzt das Quartier um 42 öffentlich geförderte Wohnungen im ersten und dritten Förderweg sowie einen Gemeinschaftsraum. Ein Teil der Genossenschaftswohnungen ist für Frauen aus Frauenhäusern mit ihren Kindern vorgesehen. Weitere Wohnungen entstehen in Kooperation mit der alsterdorf assistenz west gGmbH und richten sich an Ein-Eltern-Haushalte mit Unterstützungsbedarf. Beide Gebäude der altoba werden ebenfalls im Effizienzhausstandard 40 errichtet und mit Luft-Wasser-Wärmepumpen ausgestattet. Ergänzend sind extensive Dach- und Fassadenbegrünungen sowie Photovoltaikanlagen geplant. Über ein Mieterstrommodell sollen die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner direkt von der lokal erzeugten Energie profitieren.