Generation Verkauf: Babyboomer verändern den Immobilienmarkt

Fast 20 Millionen Menschen zählen in Deutschland zu den geburtenstarken Jahrgängen von 1954 bis 1969 – und werden auf dem Immobilienmarkt immer mehr zum Faktor. Viele „Boomer“ wohnen seit Jahrzehnten im eigenen Haus, häufig großzügig dimensioniert. Doch was für eine Familie genau richtig war, kann im Alter zu groß werden: drei Etagen, mehrere Schlafzimmer, ein großer Garten und womöglich eine Heizung, ein Dach oder Fenster, die in den nächsten Jahren erneuert werden müssten. Der Schluss liegt vielfach nahe: Warum nicht einfach verkaufen? Verkleinern, auf das Wesentliche reduzieren, den Ruhestand ohne unnötigen Stress genießen. Hinzu kommen häufig gesundheitliche Erwägungen – Stichwort Barrierefreiheit.

Auf der anderen Seite stehen jüngere Familien, die genau diese Häuser suchen. Gerade in Städten wie Hamburg ist der Bedarf nach Raum für Kind und Kegel riesig. In der Theorie könnte das perfekt zusammenpassen: Zwei Marktakteure, deren Ziele perfekt ineinandergreifen. In der Praxis treffen jedoch zwei unterschiedliche finanzielle Ausgangslagen aufeinander. Wer sein Haus vor 30 oder 40 Jahren gekauft hat, hat den Kredit häufig längst abbezahlt. Ob der aktuelle Bauzins bei zwei, drei oder vier Prozent liegt, spielt für die Entscheidung zum Verkauf deshalb oft nur eine untergeordnete Rolle.

In der Theorie könnte das perfekt zusammenpassen.

Für die Käufer sieht das fundamental anders aus. Angesichts des Preisschubs der letzten Jahrzehnte müssen sie meinst einen großen Teil des Kaufpreises finanzieren. Im Sommer 2026 bewegten sich die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite aber zeitweise knapp unter vier Prozent; zuletzt sorgten Entwicklungen an den Kapitalmärkten wieder für Aufwärtsdruck. Was einige Prozentpunkte bedeuten, zeigt eine einfache Rechnung: Bei einem Kredit über 600.000 Euro verursacht allein ein Zinssatz von vier Prozent zunächst 24.000 Euro Zinsen im Jahr – 2.000 Euro im Monat, bevor auch nur ein Euro getilgt ist. Dazu kommen Kaufnebenkosten und häufig Investitionen in das Haus.

Gerade der energetische Zustand einer Immobilie kann zum Knockout-Kriterium werden – und zwar für beide Seiten. Für die Käufer wächst der Zwang zur energetischen Sanierung. Da sind zum einen Rechtsnormen, die Mindeststandards festlegen (etwa wärmegedämmte Wasserleitungen), zum anderen ökonomischer Druck. Energie hat in den letzten Jahren eine völlig neue Preiskategorie erreicht; Verschwendung kann über die Jahre noch teurer werden als die fachgerechte Sanierung. Daraus entsteht Zugzwang. Gerade Boomer, die voll auf „Betongold“ gesetzt haben, stellen dann fest, dass die Mittel zur Sanierung fehlen. Sie sind ja in der bewohnten Immobilie gebunden. Auch das dürfte weiteren Verkaufsdruck erzeugen. Ein massenhafter Ausverkauf der Babyboomer-Häuser ist aber trotzdem nicht zu erwarten. Das liegt vor allem an der Knappheit bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Fertigstellungen haben zuletzt historische Tiefstände erreicht. In begehrten Großstadtlagen kommt hinzu, dass Grundstücke knapp bleiben. Das Institut der deutschen Wirtschaft erwartet deshalb gerade für wirtschaftsstarke Metropolregionen langfristig eine günstigere Preisentwicklung als für schrumpfende Regionen.

Dennoch verändert sich das Kräfteverhältnis. Wenn mehr ältere Eigentümer verkaufen wollen, während jüngere Käufer wegen hoher Finanzierungskosten genauer rechnen müssen, wird der richtige Angebotspreis wichtiger. Besonders bei großen Häusern mit Sanierungsbedarf könnten Verkäufer feststellen, dass die nächste Generation zwar gern einziehen würde – aber nicht mehr jeden Preis bezahlen kann.