Hauskauf: Erst rechnen, dann besichtigen

Wenn Sie auf Ihre Beratungsgespräche schauen: Welcher Denkfehler begegnet Ihnen bei Kaufinteressierten am häufigsten?

Daniel Roggow Der häufigste Denkfehler ist, sich bei der Frage „Kann ich mir eine Immobilie leisten?“ auf das Bauchgefühl zu verlassen. Viele Menschen orientieren sich an Schlagzeilen, Immobilienpreisen in ihrer Region oder Daumenregeln statt an einer konkreten Rechnung. In der Beratung stellen wir immer wieder fest: Sowohl die finanziellen Möglichkeiten als auch die Grenzen werden häufig nicht korrekt eingeschätzt. Das lässt sich auch mit handfesten Zahlen belegen. In unserer aktuellen Interhyp Leistbarkeitsstudie sehen wir, dass nur rund ein Drittel der Kaufinteressierten die tragbare monatliche Rate tatsächlich im Detail berechnet hat. Zwei Drittel suchen also nach einer Immobilie, ohne ihre finanziellen Spielräume genau zu kennen. Dabei ist genau das die wichtigste Grundlage für jede Immobilienentscheidung. Ein zweiter Denkfehler betrifft den Hebel des Eigenkapitals: Je mehr Eigen­kapital eingebracht wird, desto günstiger fällt der Zins aus. Gerade wenn man zwischen zwei Zinsbereichen liegt, können schon kleine Zusatzbeträge beim Eigenkapital auf die gesamte Laufzeit einen enormen Unterschied machen.

Sollte man also erst die Finanzierung klären und dann nach der Wunschimmobilie suchen?

Absolut. Wir raten: Erst den Kassensturz machen, dann besichtigen. Wer seine Möglichkeiten konkret durchrechnet, kann realistischer planen, zielgerichteter suchen und deutlich sicherer sowie schneller entscheiden. Gerade bei einem attraktiven Objekt mit mehreren Interessenten kann sich das auszahlen. Mit der Finanzierung betritt man außerdem die Welt der Bankenlandschaft, und dort wird anders gerechnet als im Alltag. Es hilft deshalb, die eigene Bonität aus Bankensicht zu verstehen. Auch bei der Bewertung einer Immobilie gehen Banken oft anders vor als Käufer oder Verkäufer. Ein konkretes Objekt braucht es für eine Finanzierungsberatung noch nicht. Im Gegenteil: Der finanzielle Rahmen sollte idealerweise feststehen, bevor die Immobiliensuche beginnt.

„Zwei Drittel suchen nach einer Immobilie, ohne ihre finanziellen Spielräume genau zu kennen.“

Wo überschätzen Käuferinnen und Käufer ihre finanziellen Möglichkeiten besonders häufig?

Häufig überschätzen Käuferinnen und Käufer, was sie sich tatsächlich leisten können und wollen. Wer bisher eine überschaubare Miete gezahlt und nebenbei noch etwas gespart hat, merkt oft erst hinterher, wie sehr eine spürbar höhere Monatsrate an den gewohnten Lebensstandard geht. Auch die Lebensphasenplanung gerät dabei häufig aus dem Blick: Was passiert, wenn ich beruflich kürzertrete oder sich die Familienplanung ändert? Solche Fragen sollten schon vor dem Kauf mitgedacht werden. Hinzu kommt bei Bestandsimmobilien der Überblick über etwaige Renovierungskosten. Die lassen sich nicht immer ganz so leicht präzise einschätzen und liegen dann teilweise höher als gedacht. Eine solide Kostenplanung ist deshalb entscheidend. Auch dafür gibt es Expertinnen und Experten.

Umgekehrt: Gibt es Bereiche, in denen sich viele Menschen unnötig einschränken oder den Immobilienkauf vorschnell aufgeben?

Ja. Viele schließen den Immobilienkauf aus, ohne ihre Möglichkeiten wirklich geprüft zu haben. Oft ist mehr möglich als gedacht – etwa durch eine etwas kleinere Immobilie, einen größeren Suchradius oder die Einbindung von Fördermitteln. In Beratungsgesprächen erleben wir regelmäßig positive Überraschungen.

Welche Rolle spielt Eigenkapital heute tatsächlich? Müssen es immer die oft genannten 20 oder 30 Prozent sein?

20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind eine sinnvolle Orientierung, aber kein Muss. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser meist die Konditionen. Entscheidend ist aber, dass die Finanzierung zur individuellen Lebenssituation passt. Die Wirkung des Eigenkapitals sollte man trotzdem nicht unterschätzen. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und 50.000 Euro Nebenkosten muss die Bank bei 100.000 Euro Eigenkapital noch 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren. Bringt man stattdessen 150.000 Euro ein, sind es nur noch 80 Prozent. Dafür gibt es meist einen besseren Zins, typischerweise rund 0,3 Prozentpunkte weniger. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent sinkt die Monatsrate in diesem Beispiel von rund 2.290 auf rund 1.930 Euro. Auch Zinskosten und Restschuld fallen niedriger aus. Eigenkapital wirkt also doppelt: Der Kredit wird kleiner und der Zins günstiger.

Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler: Welche Nebenkosten werden besonders häufig unterschätzt?

Vor allem die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland kommen schnell mehr als zehn Prozent des Kaufpreises zusammen. Viele unterschätzen außerdem, wie stark diese Kosten das verfügbare Eigenkapital aufzehren. Gerade für Erstkäufer ist das oft eine Hürde. Denn jeder Euro, der in Nebenkosten fließt, steht anschließend nicht mehr zur Verbesserung der Finanzierungskonditionen zur Verfügung.

Förderprogramme gibt es viele. Warum bleiben Möglichkeiten trotzdem ungenutzt?

Ein Grund ist fehlende Transparenz: Für viele Kundinnen und Kunden ist kaum auf den ersten Blick ersichtlich, welche Förderung im eigenen Fall überhaupt infrage kommt. Hinzu kommen komplexe Förderbedingungen, die es schwer machen, selbst einzuschätzen, welche Möglichkeiten tatsächlich nutzbar sind. In der Praxis erfolgt die Förderprüfung deshalb häufig zu spät, wenn die Finanzierung schon weitgehend steht. Besonders lohnt sich der Blick bei Renovierungsmaßnahmen und vor allem bei energieeffizienten Maßnahmen. Hier gibt es von der KfW durchaus attraktive Fördermöglichkeiten. Aber auch regional gibt es Potenzial: In Hamburg und Schleswig-Holstein etwa stehen zwei starke Förderbanken bereit, die vor allem Selbstnutzer einbinden können.

„Eigenkapital wirkt doppelt: Der Kredit wird kleiner und der Zins günstiger.“

Wie wichtig ist eine langfristige Finanzierungsstrategie?

Eine Immobilienfinanzierung begleitet die Menschen meist über Jahrzehnte. Deshalb sollte sie immer auf die persönliche Lebensplanung ausgerichtet sein. Rückblickend bereuen Käufer teilweise, dass sie zu wenig Flexibilität eingebaut haben – etwa bei Sondertilgungen, Tilgungswechseln oder der Berücksichtigung späterer Lebensereignisse. Wir hatten vorher bereits das Beispiel mit der Erbschaft. Es ist natürlich schade, wenn sich zusätzliche finanzielle Spielräume auftun und ich diese nicht in meine Finanzierung einbringen kann. Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro, wie sie in vielen Finanzierungen festgeschrieben ist, kann bei regelmäßiger Ausschöpfung die Zinskosten sowie die Laufzeit erheblich senken. Teilweise ist der Kredit mehrere Jahre früher abbezahlt. Ein weiterer Punkt, der oft zu kurz kommt, ist die Einbindung von Sparverträgen, Versicherungen, Bonuszahlungen, die in der Zukunft auslaufen oder anfallen. Neben der reinen Zinsersparnis lässt sich damit auch die künftige Monatsrate gezielt senken, etwa um steigende Kosten durch die Gründung einer Familie zu finanzieren oder ein sinkendes Einkommen mit Rentenbeginn auszugleichen.

Die Zinsen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Wie hat das das Verhalten von Kaufinteressierten beeinflusst?

Mittlerweile haben sich unsere Kundinnen und Kunden an die neue Zinsrealität gewöhnt. Wer immer noch auf eine Rückkehr zur Niedrigzinsphase wartet, den muss ich leider enttäuschen. Die wirtschaftlichen Indikatoren geben eine derartige Entwicklung auf absehbare Zeit nicht her. Konkret in den Finanzierungen sehen wir, dass die durchschnittliche anfängliche Tilgung abgenommen hat. Hier liegen wir mittlerweile bei 2,2 Prozent. Gleichzeitig bringen die Kundinnen und Kunden deutlich mehr Eigenkapital ein als in der Phase der niedrigen Zinsen. Und gerade, weil Geld teurer geworden ist, braucht es heutzutage oft eine fundierte Beratung. Denn es gibt durchaus Möglichkeiten, den Immobilien-Traum dennoch zu realisieren. Auf Verkäuferseite beobachten wir realistischere Preisvorstellungen und deutlich mehr Verhandlungsbereitschaft. Gleichzeitig ist der Beratungsbedarf gestiegen, weil individuelle Budget- und Lebensplanung heute eine viel größere Rolle spielen als früher.

Viele Käufer konzentrieren sich vor allem auf die monatliche Rate. Was gerät dabei aus dem Blick?

Vor allem die Gesamtkosten der Finanzierung über die komplette Laufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine hohe Restschuld birgt das Risiko steigender Raten. Deshalb lohnt sich die Frage, ob man sich diese später noch leisten kann oder ob eine längere Zinsbindung mehr finanzielle Sicherheit bringt. Genauso wichtig sind ausreichende Liquiditätsreserven für geplante und ungeplante Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Und schließlich sollte das Verhältnis von Einkommen zu Belastung stimmen: Die Darlehensraten aller Finanzierungen zusammen sollten 40 bis 45 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

Welche Unterlagen und Informationen sollte man für eine realistische Einschätzung der Finanzierung parat haben?

Die wichtigsten Grundlagen sind ein Überblick über das verfügbare Eigenkapital, regelmäßige Einkommen sowie die monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Wer seine finanzielle Situation transparent darstellt, erhält sehr schnell ein realistisches Bild seiner Möglichkeiten. Zusätzlich sollte man sich frühzeitig überlegen, welche monatliche Belastung langfristig tragbar und mit dem eigenen Lebensstil vereinbar ist.

Wenn Sie nur einen weitverbreiteten Irrtum über Immobilienfinanzierungen ausräumen könnten – welcher wäre das?

Der Irrtum, dass ein Immobilienkauf nur mit sehr hohem Eigenkapital oder aber komplett ohne Eigenkapital möglich ist.