Immobilienmarkt in Hamburg: Was Käufer heute suchen
Nach den Preisanpassungen der vergangenen Jahre sieht Jörg Buchen den Hamburger Immobilienmarkt wieder in Bewegung. Im Interview erklärt der Immobilienexperte, welche Lagen besonders gefragt sind, warum schlüsselfertige Objekte punkten und welche Rolle der Off-Market-Markt spielt.
Der Hamburger Immobilienmarkt gilt als stabilisiert. Ist die Talsohle tatsächlich durchschritten?
Jörg Buchen Davon gehen wir aus. Nach den Preisanpassungen und der Zurückhaltung der vergangenen Jahre hat sich der Markt seit 2025 unglaublich belebt. Dass die Investitionsfreudigkeit deutlich gestiegen ist, zeigen mehr als 10.000 Kaufverträge und ein Geldumsatz von rund neun Milliarden Euro in Hamburg. Auch die Preise haben sich stabilisiert. Die Erwartung weiterer signifikanter Preisrückgänge ist weitgehend verschwunden. Und: Bei außergewöhnlichen Immobilien werden absolute Liebhaberpreise erzielt.
Viele Verkäufer orientieren sich noch an den Höchstpreisen vergangener Jahre. Wie groß ist die Lücke zwischen Wunschpreis und real erzielbarem Preis?
Die Lücke hängt stark von Lage, Qualität und Zustand der Immobilie ab. Je nach Objekt haben sich die Preise seit dem Peak 2022 um 20 bis 25 Prozent reduziert. Für Verkäufer ist es verständlicherweise ein Prozess, sich auf dieses veränderte Preisniveau einzustellen.
Woran erkennt ein Eigentümer, dass seine Immobilie falsch bepreist ist?
Einen Großteil unserer Immobilien vermarkten wir zunächst in unserem vorgemerkten Kundenkreis. Gerade in dieser Phase erhalten wir sehr wertvolles Feedback, denn diese Interessenten kennen den Markt ausgesprochen gut. Hinzu kommt die Resonanz aus der weiteren Vermarktung: Wie viele qualifizierte Anfragen entstehen, wie viele Besichtigungen ergeben sich daraus und wie konkret beschäftigen sich Interessenten anschließend mit dem Objekt? Daraus lässt sich ablesen, ob die Preispositionierung stimmt oder angepasst werden sollte.
Welche Hamburger Stadtteile sind aus Ihrer Sicht derzeit besonders gefragt?
Die klassischen Premiumlagen bleiben gefragt. Rund um die Alster sehen wir vor allem in Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude eine hohe Nachfrage. In den Elbvororten behaupten Blankenese, Nienstedten und Othmarschen ihre starke Position. Auch Wellingsbüttel und Volksdorf bleiben sehr gefragt. Die HafenCity hat sich inzwischen als Premiumstandort etabliert. In den urbanen Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen, Hoheluft und St. Georg werden hochwertige Eigentumswohnungen stark nachgefragt.
Welche Ausstattungsmerkmale werden häufig überschätzt – und wofür zahlen Käufer tatsächlich einen Aufpreis?
Entscheidend ist das Gesamtbild entsprechend dem Zeitgeschmack, das Zusammenspiel aus hochwertigen Materialien, Architektur, moderner Haustechnik und einem stimmigen Raumkonzept. Besonders gefragt sind Turn-key-Objekte (schlüsselfertige Immobilien, d. Red.). Denn gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien erleben wir, dass Käufer angesichts schwer kalkulierbarer Kosten zurückhaltender werden. Geld kostet heute Geld.
Unsanierte Altbauten können Charme und Kostenrisiken zugleich bedeuten. Welche Mängel werden oft unterschätzt?
Gerade bei unsanierten Altbauten werden häufig Kosten für die Haustechnik und substanzielle Aspekte unterschätzt, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Entscheidend ist deshalb weniger ein einzelner Mangel als der tatsächliche Sanierungsumfang. Neben den Kosten spielt auch der Zeitfaktor eine wichtige Rolle: Während der Sanierung ist bereits Kapital gebunden und es entstehen Finanzierungskosten. Deshalb sollte vor dem Kauf möglichst große Klarheit über Zustand, Aufwand, Kosten und Zeitrahmen bestehen.
Wie transparent ist der sogenannte Off-Market-Markt für Käufer und Verkäufer?
Der Off-Market-Markt lebt von Diskretion und einem sehr guten Netzwerk und ist naturgemäß wenig transparent. Viele unserer Käufer wohnen bereits hervorragend und suchen gar nicht aktiv. Sie beschäftigen sich erst mit einer Veränderung, wenn wir sie gezielt auf eine besondere Immobilie aufmerksam machen.
Welche Fehler machen Eigentümer am häufigsten, wenn sie eine hochwertige Immobilie verkaufen?
Rund 70 Prozent der Käufer, die wir bei der Suche nach einer hochwertigen Immobilie begleiten, sind aus unserer Sicht Liebhaber. Ein Fehler kann deshalb darin liegen, allein darauf zu vertrauen, dass die richtigen Interessenten ein Objekt schon finden werden. Gerade im Premiumsegment ist ein Vertriebspartner wichtig, der Zugang zu dieser Klientel hat und weiß, wie und in welchem Rahmen sie angesprochen werden möchte.
Was sind die Erwartungen internationaler Käufer in Hamburg an Sie?
Internationale Käufer spielen in Hamburg und hier besonders in der Hafencity weiterhin eine wichtige Rolle. Wir erreichen internationale Käufer ebenso unmittelbar wie deutsche Interessenten. Entscheidend ist, den Hamburger Markt, seine Lagen und sein Angebot sehr genau zu kennen.
Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung auf dem Hamburger Markt ein?
Wir gehen grundsätzlich von stabilen bis leicht steigenden Preisen und einer konstant hohen Nachfrage im Premiumsegment aus. Risiken sehen wir vor allem dort, wo hohe Finanzierungs- und Sanierungskosten auf Immobilien mit größerem Investitionsbedarf treffen. Auch regulatorische Veränderungen können Entscheidungen bremsen.
Jörg Buchen
1971 geboren, studierte Jörg Buchen nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann internationale Betriebswirtschaft und absolvierte einen MBA an der University of Wales. Er war langjähriges Vorstandsmitglied bei Engel & Völkers und ist heute geschäftsführender Partner vom Immobilienunternehmen Buchen & Koob.
