Vier Wege zur Immobilie: Welche Finanzierung zur Lebenslage passt
Die passende Immobilienfinanzierung hängt stark von der persönlichen Lebenssituation ab. Baufinanzierungsexperte Ole Sander erklärt anhand von vier Beispielen, worauf junge Familien, Singles, Eigentümer mit Sanierungsplänen und Menschen kurz vor dem Ruhestand achten sollten.
Ein Ehepaar Anfang 30 mit zwei kleinen Kindern möchte ein Eigenheim kaufen, am liebsten im Hamburger Umland. Beide sind berufstätig, verfügen über ein solides Einkommen sowie etwas Eigenkapital.
Worauf sollten sie besonders achten?
Familien mit jungen Kindern haben bei der Baufinanzierung einen großen Vorteil, da sie einen langen Planungshorizont vor sich haben. Das Entscheidendste ist, von Anfang an realistisch zu kalkulieren. Neben der möglichen Kreditrate sollte die Haushaltsrechnung finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben lassen. Auch darf nicht vergessen werden, dass bestehende Ratenkredite, etwa für Auto oder Küche, den Finanzierungsspielraum reduzieren können. Mein Tipp: Wer die Möglichkeit hat, laufende Ratenkredite schnell abzulösen, verbessert die Bonität bei der Kreditprüfung.
Beim Eigenkapital sollten idealerweise zumindest die Kaufnebenkosten von sieben bis zwölf Prozent aus eigenen Mitteln getragen werden. Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer – in Hamburg sind das 5,5 Prozent – Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten hinzu. Darüber hinaus sollte die Familie prüfen, welche weiteren Investitionen mit der Immobilie verbunden sind, beispielsweise notwendige energetische Maßnahmen. So entsteht ein realistisches Bild der Gesamtkosten. Bei Familien mit kleinen Kindern spielt außerdem die Einkommenssituation während einer Elternzeit eine wichtige Rolle. Banken berücksichtigen in dieser Phase in der Regel das tatsächlich verfügbare Einkommen, also in diesem Fall das Elterngeld. Deshalb sollte die Finanzierung auch für die Monate funktionieren, in denen das Haushaltseinkommen vorübergehend geringer ausfällt. Mein Rat wäre, zunächst den finanziellen Rahmen durch eine Budgetberatung sauber abzustecken und erst danach gezielt nach Immobilien zu suchen.
Eine Anfang 30-jährige Angestellte mit gutem Einkommen möchte ihre erste Eigentumswohnung kaufen. Eigenkapital ist vorhanden, allerdings nicht in großer Höhe. Welche Chancen sehen Sie für Alleinstehende auf dem Hamburger Immobilienmarkt und worauf kommt es besonders an?
Für Singles ist der Kauf von Wohneigentum in Hamburg durchaus möglich, gerade dann, wenn die Person einkommensstark ist. Denn bei Menschen, die allein eine Immobilie erwerben möchten, ist logischerweise der finanzielle Spielraum kleiner als bei zwei Darlehensnehmenden. Umso wichtiger ist es, das eigene Budget frühzeitig und realistisch zu bestimmen und die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen, bevor die konkrete Immobiliensuche beginnt.
Auch hier gilt: Idealerweise sollte genügend Eigenkapital vorhanden sein, um die Kaufnebenkosten selbst tragen zu können. Zusätzlich hat sich bewährt, die monatliche Rate nicht bis an die persönliche Belastungsgrenze zu kalkulieren. Bei einer Eigentumswohnung kann zudem die langfristige Flexibilität eine wichtige Rolle spielen. Wer beispielsweise aus beruflichen Gründen später den Wohnort wechseln möchte, sollte bereits beim Kauf darauf achten, ob sich die Wohnung grundsätzlich auch gut vermieten lässt. In Hamburg dürfte das bei der hohen Einwohnerdichte und der Attraktivität als Studien- und Ausbildungsstandort kein Problem sein. Eine Finanzierung sollte deshalb nicht nur zur heutigen Lebenssituation passen, sondern genügend Spielraum für mögliche Veränderungen in den kommenden Jahren lassen.
Ein Ehepaar Mitte 50 besitzt bereits ein Einfamilienhaus. Nun stehen größere energetische Sanierungsmaßnahmen an. Welche Möglichkeiten gibt es, solche Investitionen sinnvoll zu finanzieren, und welche Rolle spielen Förderprogramme?
Bei größeren energetischen Sanierungen lohnt es sich, Finanzierung und Förderung von Anfang an gemeinsam zu betrachten. Welche Finanzierungsform sinnvoll ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Kleinere Modernisierungen können etwa über spezielle Modernisierungsdarlehen oder nicht grundbuchlich besicherte Kredite finanziert werden. Bei größeren Summen kann eine klassische Baufinanzierung interessant sein, bei der die Immobilie als Sicherheit dient und dadurch meist günstigere Konditionen möglich sind. Vor einer energetischen Sanierung sollte zudem ein qualifizierter Energieberater eingebunden werden. Er kann einschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Förderprogramme passen. Wichtig ist das Timing: Förderanträge müssen je nach Programm vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Sanierungsbedarf, Kosten und Förderung sollten daher geklärt sein, bevor Handwerker verbindlich beauftragt werden.
Ein Ehepaar kurz vor dem Ruhestand möchte das bisherige Haus verkaufen und in eine kleinere Eigentumswohnung ziehen. Welche Aspekte sollten bei der Finanzierung und der langfristigen Planung berücksichtigt werden?
Beim Immobilienwechsel kurz vor dem Ruhestand sollte nicht allein der Kaufpreis der neuen Wohnung im Mittelpunkt stehen. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, wie gut die Immobilie langfristig zur eigenen Lebenssituation passt. Dazu gehören eine barrierearme Gestaltung, aber auch Lage, Infrastruktur und eine gut erreich-bare medizinische Versorgung.
Finanziell kann der Verkauf des bisherigen Hauses eine komfortable Ausgangslage schaffen. Trotzdem empfiehlt es sich, ausreichend Liquidität für den Ruhestand zu erhalten. Falls für den Immobilienkauf zusätzlich eine Finanzierung benötigt wird, sollte deren monatliche Rückzahlung dauerhaft aus den Renteneinkünften tragbar sein. Auch die zeitliche Abstimmung von Verkauf und Neukauf ist wichtig. Ist die neue Wohnung bereits gefunden, das bisherige Haus aber noch nicht verkauft, kann eine Zwischenfinanzierung nötig werden. Deshalb empfiehlt es sich, den Immobilienwechsel möglichst noch vor dem Renteneintritt zu planen.
