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2. Februar 2018
Magazin

120. Stiftungsfest des Vereins Hamburger Hausmakler von 1897 e.V.

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IMMOBILIEN

FEIER
120. Stiftungsfest des Vereins Hamburger Hausmakler von 1897 e.V. 

Über 200 Gäste besuchten das Atlantic  
Über 200 Gäste besuchten das Atlantic  
Vereinsjubiläum: Am 12. Januar feierte der Verein Hamburger Hausmakler von 1897 e.V. (VHH) im Rahmen seines jährlichen Stiftungsfestes sein 120. Jubiläum. 210 Teilnehmer tauschten sich im festlichen Rahmen des Hotel Atlantic Kempinski über aktuelle Perspektiven der Immobilienwirtschaft aus. Die „Hamburger Runde“ besteht aus namhaften Vertretern der Maklerschaft, Politik, Wirtschaft und Wissenschaft. Als prominenter Gast nahm unter anderem Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, teil.

EINIGUNG
Der Streit um die Grundsteuer 

Die mündliche Verhandlung vor dem Bundesverfassungsgericht zur Grundsteuer hat im Januar laut Bund der Steuerzahler Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit deutlich gemacht. Das aktuelle Verfahren zur Wertermittlung sei intransparent, veraltet und bewirke keine gleichmäßige Besteuerung. „Deshalb sollte jetzt schleunigst an einem Einfachmodell gearbeitet werden“, fordert der Präsident des Bundes der Steuerzahler, Reiner Holznagel. „Die Verhandlung hat gezeigt, dass die Finanzverwaltung vor allem an das Aufkommen denkt, nicht aber an die Steuerzahler. Zudem wurde sehr deutlich, dass sich die Digitalisierung in diesem Bereich eher zu einer großen Datenkrake entwickelt als zu einer effizienten Verwaltung.“ Insbesondere aus der Hamburger Verwaltung kamen indessen Signale, dass ein einfaches Bewertungsmodell schneller umsetzbar wäre als das bisher von 14 Bundesländern vorgeschlagene Kostenwertmodell. Auch der Bund der Steuerzahler hat in seinen Stellungnahmen auf ein solches Modell verwiesen, das eine schnelle Umsetzung möglich macht. Dieser Punkt dürfte vor allem wichtig sein, weil das Gericht möglicherweise keine langfristige Übergangszeit gewähren wird.

Zum Hintergrund: Konkret werden die Bewertungsregeln für die Grundstücke geprüft. Dieser Wert ist Ausgangsgröße für die Berechnung der Steuer. Das Problem: Die sogenannten Einheitswerte werden auf Grundlage der Wertverhältnisse des Jahres 1964 in den westlichen bzw. 1935 in den östlichen Bundesländern ermittelt. Genau darüber beschweren sich die Kläger bzw. Beschwerdeführer beim Gericht: Die Steuerzahler sehen einen Verstoß gegen Artikel 3 GG (Gleichheitsgrundsatz), weil Veränderungen im Gebäudebestand und auf dem Immobilienmarkt – wegen der Rückanknüpfung an die Jahre 1935/1964 – nicht ausreichend bei der Bewertung der Grundstücke berücksichtigt werden. Zudem richten sich die Beschwerden gegen die Anwendung zweier unterschiedlicher Bewertungsverfahren, die für dasselbe Grundstück zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen können.

KOLUMNE
Im Westen nichts Neues 

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Über die Elbvororte kursieren diverse Vorurteile. Das seien die Schlafräume der Reichen, in denen sich nicht viel bewegt. Es herrsche viel gepflegte Ruhe, vor allem innerhalb der Woche, wenn nicht tausende Naherholungssuchende das Elbufer oder die großen Parks aufsuchen. Wieviel sich in den schönen Wohnlagen im Hamburger Westen bewegt, können andere besser beurteilen. Wir können beim Blick auf den Immobilienmarkt allerdings erkennen, dass dort nicht viel Neues ist. Herausragende Planungen des Bezirksamtes Altona – der Bezirk erstreckt sich bis nach Blankenese – beziehen sich auf fast alle Bereiche außerhalb der Elbvororte, etwa von Osdorf bis nach Lurup, in Bahrenfeld und in den Stadtteilen Ottensen und Altona.

Zum Teil geht es um Neubauprojekte mit mehreren 100 Wohnungen. In den Elbvororten wird dagegen lediglich der Parkplatz an der S-Bahnhaltestelle Hochkamp saniert. Im Hemmingstedter Weg und am Hohenzollernring sind dann noch die Spielplätze dran. Es sieht also ganz danach aus, dass sich die Elbvororte nicht am Baugenehmigungsboom der Hansestadt beteiligt haben. Immerhin wurden im letzten Jahr in ganz Hamburg über 13.400 Wohnungen für den Neubau genehmigt. Tatsächlich bieten die weitläufigen Wohnlagen oberhalb der Elbe noch viele Möglichkeiten der Verdichtung und damit einer deutlichen Änderung. Doch dagegen stehen neben dem Naturschutz der großen Parkanlagen diverse Bebauungspläne und Verordnungen, die das Ziel haben, die ursprüngliche Großzügigkeit des bürgerlichen Wohnens zu erhalten.

Tatsächlich gibt es noch eine ganze Reihe von Neubauvorhaben in den Elbvororten. Meistens werden Villengrundstücke leicht verdichtet durch eine Wohnanlage oder durch Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Wirkliche Veränderungen lassen sich so aber nicht forcieren. Für diejenigen, die in den Westen ziehen möchten, bedeutet dies, dass das Angebot unverändert knapp bleibt und die Preise für Wohnimmobilien und die Mieten weiter steigen. In den gesuchten Lagen war erneut ein Preisanstieg zwischen fünf und zehn Prozent zu verzeichnen. Nichts Neues also.

Conrad Meissler, Meissler & Co

RECHT
Mieterhöhung trotz angezweifelter Wohnflächenangabe 

Mieter können sich gegen Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen nicht pauschal damit wehren, die vom Vermieter angegebene Wohnfläche sei falsch. Vielmehr müssen sie diese Behauptung untermauern, indem sie die Wohnfläche selbst nachmessen. Erst dann muss der Vermieter gegebenenfalls weitere Nachweise vorlegen. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W), weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 181/16) hin.

Eine Vermieterin wollte die seit vier Jahren unveränderte Miete für eine Dachgeschosswohnung erhöhen und berief sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mieterin wehrte sich dagegen, indem sie die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnfläche von rund 92 Quadratmetern bestritt und dafür weitere Nachweise verlangte. Darauf ging die Vermieterin nicht ein und klagte die höhere Miete ein. Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) müssen Vermieter im Mieterhöhungsschreiben neben der Vergleichsmiete die Wohnfläche der Mietwohnung nennen, sofern sich dies nicht aus dem Mietvertrag ergibt. Wollen Mieter die angegebene Wohnfläche reklamieren, müssen sie zunächst selbst nachmessen. Bei einer Dachgeschosswohnung könne zwar die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung aufgrund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein. In solchen Fällen genüge es jedoch, dass die Mieter die Grundflächen laienhaft im Rahmen ihrer Möglichkeit vermessen. Kommen sie zu einer anderen Fläche, muss der Vermieter eine detaillierte Wohnflächenberechnung vorlegen.

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