Beratung statt reiner Abverkauf

Deshalb setzt sich langsam, aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits gang und gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

„Für Mieter und Eigentümer darf es nicht teurer werden“, betont der stellvertretende BdSt-Präsident Zenon Bilaniuk. „Die Politik verlangt von Bauherren und Wohnungswirtschaft, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dann muss sie auch dafür sorgen, dass die Wohnnebenkosten nicht steigen. Steuern und Abgaben dürfen nicht zur zweiten Miete oder doppelten Belastung werden!“

Anlass für die Reform ist das am 10. April verkündete Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Bewertungsrecht. Das Gericht hält die Wertmaßstäbe, die seit dem Jahr 1964 für die alten bzw. seit 1935 für die neuen Bundesländer gelten, für verfassungswidrig. Jetzt muss der Gesetzgeber eine Neuregelung bis Ende 2019 schaffen, die spätestens 2024 greift. Bis dahin dürfen die geltenden Regeln weiter angewendet werden. Der Bundesfinanzhof hatte schon 2014 Zweifel am geltenden System angemeldet.

Damit meint der Gesetzgeber die Decke, die beheizten von unbeheiztem Raum trennt. Normalerweise sind das die Decken zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden. Stattdessen kann auch das Dach selbst gedämmt sein.

In der Tat sind die Gestehungskosten für Wohnimmobilien in Hamburg in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen. Je Quadratmeter Wohnfläche betragen die Baukosten je nach Ausstattung zwischen 3.000 und 4.000 Euro/qm. Das sind etwa 60 bis 80 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Parallel dazu haben sich die Ankaufkosten für Grundstücke oder Immobilien etwa verdoppelt. Im Ergebnis müssen Immobilien mittlerweile für mindestens 6.000 Euro/qm, in den sehr guten Lagen für mindestens 8.000 Euro/qm verkauft werden. Die Gewinnmargen für die Bauträger und Immobilienentwickler haben sich dadurch nicht erhöht; im Gegenteil: sie geraten immer mehr unter Druck. Viele zögern deshalb mit ihren Bauvorhaben und warten die weitere Entwicklung der Immobilienpreise ab und haben dabei die Hoffnung, dass diese deutlich weiter anziehen.

Doch diese spekulative Hoffnung ist nur begründet, wenn die Zinsen niedrig bleiben, was angesichts der Zinswende in den USA sehr ungewiss ist. Wie stark die Zinsen sich auswirken zeigt der Umstand, dass Immobilien in den 90er Jahren, als die Zinsen bei bis zu 10 Prozent im Jahr lagen, ziemlich genau doppelt so teuer wie heute waren.

Conrad Meissler, Meissler & Co