Mietpreisbremse: Möblierte Wohnungen als Rendite-Retter?

In deutschen Großstädten ist die Zahl an möbliert vermieteten Wohnungen in den letzten Jahren konstant gestiegen: In München beispielsweise entfallen laut einer aktuellen Empirica-Studie mittlerweile 60 Prozent aller Inserate auf eingerichtete Objekte, in Hamburg sind es rund 35 Prozent. Der Hauptgrund: Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Zuschlag verlangen. Üblich sind zwei Prozent des Zeitwertes der Möbel, eine verbindliche Regelung gibt es jedoch nicht. Das gibt Vermietern Spielraum bei der Preisgestaltung und die Chance, höhere Mieten zu realisieren. In Hamburg beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeter-Preis für möblierte Wohnungen mit 17 Euro deutlich über dem Mietspiegel.

Auf den ersten Blick sieht es aus wie der perfekte Ausweg aus der Rendite-Falle, auf den zweiten hält das Konzept jedoch einige Herausforderungen und Risiken parat: Während des Vertragsverhältnisses ist der Vermieter für alle Reparaturen und eventuelle Erneuerungen des bereitgestellten Mobiliars verantwortlich; alle zehn Jahre sollte ein Austausch der Einrichtung einkalkuliert werden. Auch der Verwaltungsaufwand für häufigere Mieterwechsel darf nicht unterschätzt werden, denn es ist eher selten, dass ein Mieter über Jahre in einer eingerichteten Wohnung bleibt. Der nächste Knackpunkt: die Steuer. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen besteht das Risiko, dass die Einkünfte nicht mehr der Vermögensverwaltung, sondern einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden. Vor allem bei der Vermietung mehrerer eingerichteter Wohnungen, einer hohen Mieter-Fluktuation oder bei Wohnungen in Feriengebieten ist Vorsicht geboten. In solchen Fällen kann auch schnell das Thema Umsatzsteuer relevant werden. Wer möbliert vermieten möchte, sollte deshalb vorher dringend einen Steuerberater aufsuchen.

Möblierte Wohnungen können mitunter ein geeignetes Mittel sein, höhere Erträge zu erwirtschaften. Vermieter sollten sich aber nicht zu sehr von möglichen Rendite-Aussichten blenden lassen und mögliche Fallstricke im Hinterkopf behalten.

Oliver Moll, Moll & Moll

Diese zentralen Begründungen für das Preiswachstum am Hamburger Wohnimmobilienmarkt, insbesondere in den guten und sehr guten Lagen rund um die Alster, in den Elbvororten und in der Hafencity, bestehen noch heute und haben sich um einen ganz wichtigen Umstand erweitert, nämlich um die Tiefstzinsen. Die extrem niedrigen Zinsen haben bei gleichen bzw. wachsenden Einkommen vielen Menschen die Möglichkeit eingeräumt, ihre Traumimmobilie zu deutlich höheren Preisen zu finanzieren als das noch vor ein paar Jahren möglich war. Hinzu kommt, dass auch Kapitalanleger die Immobilie als eine der wenigen Möglichkeiten entdeckt haben, noch eine Rendite für ihr eingesetztes Kapital zu erzielen.

Wie geht es aber weiter? Wir wagen eine neue Prognose, wonach sich die Preise in den besten Lagen Hamburgs in den nächsten zehn Jahren noch einmal verdoppeln werden. Denn inzwischen sind die vielen Baumaßnahmen der letzten Jahre gerade in diesen Lagen abgeschlossen, das Angebot ist deutlich rückläufig, weiterer Neubau bzw. eine Vervielfältigung der besonderen Lage kaum bzw. nicht mehr möglich. Die Niedrigzinsphase dürfte noch einige Jahre dauern und auch die Nachfrage nach schönstem Wohnraum in einer der schönsten Städte wird anhalten. Und warum sollten nicht Preise in besten Lagen wie am Central Park in New York, in Kensington von London oder rund um den Eiffelturm in Paris nicht auch an der Elbchaussee oder rund um die Außenalster erzielt werden können?

Conrad Meissler, Meissler & Co.

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Große Elbstraße 146
Altona