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1. Juli 2015
Magazin

Verkaufen? Am besten jetzt!

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IMMOBILIEN 

MIETPREISBREMSE
Verkaufen? Am besten jetzt! 

Oliver Moll
Oliver Moll
Seit 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse – zunächst nur in Berlin, andere Bundesländer ziehen nach. Der Hamburger Senat plant die Umsetzung ab Juli. Künftig darf dann die Miete bei neuen Verträgen nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit werden die aktuellen Mieten praktisch eingefroren. Einer der Gründe, warum wir Branchenvertreter seit Monaten Sturm laufen.

Der Wert einer Immobilie zur Kapitalanlage bestimmt sich vor allem aus der erzielbaren Miete und deren Steigerungspotenzial. Mit der Mietpreisbremse wird beides gedeckelt. Im Moment sind Mieten und Kaufpreisfaktoren in Hamburg auf dem höchsten Stand. Ein guter Zeitpunkt also für den Verkauf, denn die Anzeichen, dass sie noch steigen werden, gehen gegen Null. Was allerdings steigen wird, sind Arbeitsaufwand und Vermietungskosten: Denn nach dem Bestellerprinzip dürfen Makler für die Vermittlung von Mietwohnungen nur noch vom Vermieter eine Provision fordern. Auch das schmälert die Rendite. Und warum verkaufen sie dann nicht? Ganz einfach: Die meisten wissen nicht, wohin mit dem Erlös. Dabei wird übersehen, dass der richtige Zeitpunkt zum Aussteigen nie mit dem richtigen Zeitpunkt zum Einsteigen übereinstimmt.

Oliver Moll

PERSONALIE
Neue Geschäftsführerin der Internationalen Bauaustellung Hamburg

Nach einer öffentlichen Ausschreibung für die Nachbesetzung der Geschäftsführung fiel die Wahl auf die Stadtplanerin und Immobilienökonomin Karen Pein. Sie ist seit 2006 bei der IBA Hamburg beschäftigt und hat seit 2013 Prokura inne. Die Senatskommission für Öffentliche Unternehmen stimmte im Mai dem Vorschlag des Aufsichtsrats der IBA Hamburg zu, Karen Pein die Geschäftsführung der städtischen Tochtergesellschaft zu übertragen.

Pein studierte Stadtplanung an der Technischen Universität Hamburg-Harburg und Immobilienökonomie an der Akademie der Immobilienwirtschaft Hamburg. Sie war im Stadtplanungsamt Magdeburg, als freie Stadtplanerin und für ein großes Immobilienunternehmen sowie in der Immobilienanlageberatung einer Privatbank tätig, bevor sie 2006 als Projektkoordinatorin zur IBA Hamburg wechselte. Sie übernimmt die Geschäftsführung von Uli Hellweg, der von 2006 bis 2015 diese Position innehatte.

NEUBAUTEN
Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2014 auf 7.000 gesteigert

Gute Nachrichten für Mieter. Die Zahl der Wohnungen in Hamburg wächst. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen konnte 2014 auf knapp 7.000 gesteigert werden. Bereits 2013 waren rund 6.400 neue Wohnungen entstanden und über 10.000 Baugenehmigungen erteilt worden. 2.000 der 7.000 Wohnungsneubauten im letzten Jahr waren öffentlich geförderte Sozialwohnungen. Außerdem wurde 2014 die öffentliche Förderung von weiteren 2.300 Wohnungen bewilligt.

MIETMARKT
Mieter ziehen seltener um als im Vorjahr

Mieter in Deutschland haben 2014 ihren Wohnsitz im Vergleich zum Vorjahr seltener gewechselt – das ist das Ergebnis einer Analyse des Energiemanagers Techem von rund zwei Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

So beträgt die durchschnittliche Umzugsquote 9,4 Prozent, im Jahr 2013 lag sie noch bei 9,9 Prozent.

Jahr 2013 lag sie noch bei 9,9 Prozent. Besonders sesshaft sind nach wie vor die Mieter in Berlin und Hamburg mit einem Wert von 7,0 beziehungsweise 7,6 Prozent. Das andere Ende der Skala führen die Mieter in Bremen an. Aber auch hier hat sich mit 11,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (14 Prozent) die Umzugsquote verringert. Ebenfalls umzugsfreudig sind Mieter aus dem Saarland (11,3 Prozent), Niedersachsen (10,8 Prozent), Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein (mit jeweils 10,4 Prozent) sowie aus Nordrhein-Westfalen (9,9 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (9,7 Prozent), Sachsen-Anhalt (9,6 Prozent) und Bayern (9,5 Prozent). Eine geringe Mobilitätsbereitschaft zeichnet hingegen die Mieter in Thüringen (8,9 Prozent), Baden-Württemberg (8,6 Prozent), Brandenburg (8,5 Prozent), Hessen (8,4 Prozent) und Sachsen (8,3 Prozent) aus.

KOLUMNE
Geht bei den Preisen noch etwas?

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Die flächendeckende Einführung der Mietpreisbremse in Hamburg ab dem 1. Juli 2015 führt zu der Frage, ob diese zur Marktberuhigung beitragen wird oder ob sie nicht schon längst überflüssig geworden ist, weil die Wohnungsmärkte sich wieder zu entspannen scheinen. Die Wohnungsmietenentwicklung hatte sich Ende 2014 etwas beruhigt, doch die Internetplattform Immonet berichtet, dass die Mieten bereits im ersten Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahresquartal um sieben Prozent gestiegen seien. Die Mieten scheinen den Takt vorzugeben, denn ein weiteres Indiz weist auf einen unverändert starken Drang nach oben. Im Luxusmarkt steigen die Spitzenpreise so stark wie lange nicht mehr. Einzigartige Objekte an der Elbchaussee mit erzielten Quadratmeterpreisen von 25.000 Euro, in in der Hafencity von ebenfalls 25.000 Euro bis hin zu den Lagen rund um die Außenalster (Leinpfad mit 16.000 Euro) weisen zum Teil Verdopplungen in nur zwei Jahren auf.

Diese einzigartigen Ausnahmeobjekte bilden die Spitze des Eisberges. Kann aber der breitere Markt insbesondere in den guten Lagen nachziehen? Die Antwort bezieht sich auf zwei Aspekte, einmal die Zinsentwicklung als Voraussetzung einer weiterhin sehr günstigen Finanzierung, wodurch sich Spielräume für höhere Preise ergeben können, zum anderen der Aspekt, wieviel sich Hamburger, auch Neu-Hamburger, beim Wohnungskauf leisten können. Einen interessanten Hinweis gibt eine Studie des Instituts Empirica, das die Entwicklung des Haushaltseinkommens in Relation zum Aufwand für eine Monatsmiete errechnet hat. Danach hat sich in den vergangenen fünf Jahren in Hamburg nichts verändert. Unverändert belastet eine Monatsmiete den Haushaltsbeutel mit 23 Prozent. Da wegen der niedrigen Zinsen die Belastung aus einem Eigentumserwerb ähnlich hoch erscheint, ergibt sich weiterer Spielraum für steigende Mieten und Preise für Wohneigentum, zumal diese Belastungen in Berlin bei 24, in München bei 27 und in Frankfurt schon bei 28 Prozent liegen.

Conrad Meissler

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